LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. CALCULO Y DEFINICIÓN

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La cuota de participación que se aplicada a cada entidad registral que componen el edificio o Comunidad de Propietarios, es aplicada en centésimas, sin que la suma total de coeficientes de las entidades regístrales que lo componen sume mas de 100.

La agrupación o segregación de una o varias entidades regístrales no alterarán al resto de cuotas de participación, que solo podrán modificarse por acuerdo unánime de la Comunidad.

Las cuotas de participación figuran en el Título Constitutivo (división horizontal) y que corresponde a cada entidad registral (piso o local), las cuales han sido establecidas por el propietario único del edificio y antes de la venta de los pisos o locales.

Dichas cuotas de participación únicamente podrán ser modificadas por acuerdo de todos los propietarios o por resolución Judicial.

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¿A quien corresponde el pago de las reparaciones de elementos comunes de uso privativo?

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Este suele ser un problema que abre grandes debates en las junta a la hora de aprobar unas reparaciones en una zona común de uso privativo, principalmente terrazas.

Nosotros entendemos, que el pequeño mantenimiento, es decir, limpieza, cuidado y mantenimiento “normal” le corresponde al comunero que tiene el uso de la terraza; Las reparaciones de tipo estructural, le corresponderían a la Comunidad de Propietarios, ya que en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que le corresponde a la Comunidad de Propietarios realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios.

De haber alguna duda sobre la procedencia de los desperfectos que deban de ser reparados, tendrían que ser determinados mediante un informe técnico.

¿QUÉ INTERES PUEDE ESTABLECER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A LOS MOROSOS?

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El recargo a los propietarios por el impago de los recibos de cuotas, es una practica muy habitual, y es una medida perfectamente válida.

La duda surge al momento de aplicar este interés, puesto que dependiendo de cuando se acuerde este recargo, el mismo puede variar en función al interés legal del dinero.

En atención al interés legal del dinero durante el año 2015, estaríamos hablando de un recargo entre el 7 y 8%, cantidad esta que consideramos no es excesiva.

Añadir, que cualquier propietario podrá impugnar el acuerdo del recargo establecido, cuando la cantidad que se reclame se pueda alegar usura, por eso hacemos especial mención en que siempre deberemos tener en cuenta el interés legal del dinero.

EL ADMINISTRADOR Y PRESIDENTE NO HAN FIRMADO UN ACTA. ¿LA JUNTA Y SUS ACUERDOS SON VALIDOS?

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La sentencia 212/2015 del Tribunal supremo, establece que la falta de firmas del Presidente y Secretario/Administrador son defectos que no producen la nulidad de la junta y los acuerdos en la misma adoptados, siendo posible su subsanación cuando en la siguiente junta a celebrar se ratifica lo acordado en la anterior.

¿CÓMO SE CALCULAN LOS DIAS PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

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La acción de impugnación de acuerdos caduca a los tres meses desde la fecha que se ha adoptado el acuerdo por la Junta de Propietarios; Si dicho acuerdo se trata de actos contrarios a la Ley o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, la acción caducará en un año. Artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El computo del plazo se hace de fecha a fecha, es decir, todos los días cuentan, comenzando la cuenta desde el día siguiente al de la adopción del acuerdo para los asistentes a la Junta y para los ausentes desde el día que se les notifica el acuerdo.

¿TIENEN VALOR LOS ACUERDOS ADOPTADOS Y RECOGIDOS EN UN LIBRO DE ACTAS QUE NO FUE DILIGENCIADO?

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La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 19.1, establece que los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el libreo de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad.

Por ello, es una obligación de la Comunidad de Propietarios disponer de un libro de actas debidamente diligenciado.

A pesar de ello, el hecho de que dicho libro no estuviera diligenciado, los acuerdos adoptados y recogidos en el mismo no implica que sean nulos, siempre y cuando pudiera ser demostrado por cualquier medio admitido en derecho.

Los acuerdos reseñados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.

 

QUIERO DIVIDIR MI PISO. ¿NECESITO LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

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En el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que los pisos y locales podrán ser objeto de la división o agrupación material de los mismos con otros colindantes del mismo edificio.

Para ello, y en el caso de agrupación con otros locales o pisos, además del consentimiento de los propietarios afectados, se deberá con contar con la aprobación de la Junta de Propietarios, la cual fijará las nuevas cuotas de participación de los pisos o locales divididos o agrupados, sin que ello pueda modificar las cuotas de los restantes pisos o locales que componen la Comunidad de Propietarios.

¿QUÉ OCURRE SI EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE NIEGA A FIRMAR EL ACTA? ¿LOS ACUERDOS ADOPTADOS SON VALIDOS?

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En la Ley de la Propiedad Horizontal, en su artículo 19.3, se establece que   el acta debe de ir firmada por el Presidente y el Secretario-Administrador, al terminarse la reunión o dentro de los siguientes diez días naturales.

Para el supuesto de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios se negara a firmar dicha acta, deberá de ser el Secretario Administrador quien la firme y la remita a la totalidad de los vecinos, con diligencia en la que se haga constar este extremo.

La falta de la firma del Presidente de la Comunidad de Propietarios no conlleva la nulidad de los acuerdos adoptados; Existe jurisprudencia en este sentido.