¿TIENEN VALOR LOS ACUERDOS ADOPTADOS Y RECOGIDOS EN UN LIBRO DE ACTAS QUE NO FUE DILIGENCIADO?

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La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 19.1, establece que los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el libreo de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad.

Por ello, es una obligación de la Comunidad de Propietarios disponer de un libro de actas debidamente diligenciado.

A pesar de ello, el hecho de que dicho libro no estuviera diligenciado, los acuerdos adoptados y recogidos en el mismo no implica que sean nulos, siempre y cuando pudiera ser demostrado por cualquier medio admitido en derecho.

Los acuerdos reseñados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.

 

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¿ VAS A COMPRAR UNA PROPIEDAD ? ¿ TIENES ALGUNA DUDA ?

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Al realizar operaciones inmobiliarias (ventas, compras, alquileres…) pueden surgir dudas a la hora de elegir la mejor opción.

Nuestra intención es aclararte esas dudas que pueden surgirte.

PUEDE UN NO RESIDENTE COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA

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En españa no existen restricciones al derecho de la propiedad, por lo que cualquier persona no residente tuviera intenciónes de adquirir una vivienda, tendría los mismos derechos que un ciudadano español.

Para poder aquirir el bien en España, y a modo orientativo  y sin perjuicio de un caso en concreto, los pasos a seguir son:

En primer lugar deberá de obtener el NIE (Número Identificador Extranjero), pudiendo ser solicitados en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaria General de Extranjería.

Una vez obtenido el NIE, procede la apertura de una cuenta bancaria en España, siendo esta necesaría para la acreditación de los medios de pago del adquirente en la compra del inmueble, así como los sucesivos gastos e impuestos.

Ya tan solo quedaría el pago de los impuestos de dicha transmisión, IVA si es una vivienda de primera transmisión o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de una vivienda de segunda o mas transmisiones.

QUIERO DIVIDIR MI PISO. ¿NECESITO LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

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En el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que los pisos y locales podrán ser objeto de la división o agrupación material de los mismos con otros colindantes del mismo edificio.

Para ello, y en el caso de agrupación con otros locales o pisos, además del consentimiento de los propietarios afectados, se deberá con contar con la aprobación de la Junta de Propietarios, la cual fijará las nuevas cuotas de participación de los pisos o locales divididos o agrupados, sin que ello pueda modificar las cuotas de los restantes pisos o locales que componen la Comunidad de Propietarios.

¿QUÉ OCURRE SI EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE NIEGA A FIRMAR EL ACTA? ¿LOS ACUERDOS ADOPTADOS SON VALIDOS?

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En la Ley de la Propiedad Horizontal, en su artículo 19.3, se establece que   el acta debe de ir firmada por el Presidente y el Secretario-Administrador, al terminarse la reunión o dentro de los siguientes diez días naturales.

Para el supuesto de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios se negara a firmar dicha acta, deberá de ser el Secretario Administrador quien la firme y la remita a la totalidad de los vecinos, con diligencia en la que se haga constar este extremo.

La falta de la firma del Presidente de la Comunidad de Propietarios no conlleva la nulidad de los acuerdos adoptados; Existe jurisprudencia en este sentido.

¿ Puede demandarme la Comunidad de Propietarios por el impago de cuotas de un piso que tengo arrendado, a pesar de que en el contrato se estableció que las mismas serían a cargo del arrendatario?

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La respuesta es siempre “SI”, ya que frente a la Comunidad de Propietarios el responsable de los pagos es siempre el propietario de la vivienda o local, puesto que así está establecido en la Ley de la Propiedad Horizontal.

Efectivamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que el arrendador y el arrendatario, podrán pactar el pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble objeto de arrendamiento.

A pesar de ello, y de haberse así establecido en el contrato de arrendamiento, no exonera al arrendador al pago de las gastos comunitarios, pues el es el responsable frente a la Comunidad de Propietarios, ya que la Comunidad carece de acción frente a los inquilinos.

El arrendador, si podrá reclamar las cantidades satisfechas en concepto de cuotas de comunidad al inquilino, incluso podría llegar a resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta.

¿SE PUEDE APROBAR EN UNA JUNTA UNA DERRAMA A PARTES IGUALES?

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En la Ley de la Propiedad Horizontal, artículo 9.1e, establece que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido , a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización..

Por ello, salvo que en el Título constitutivo o en los Estatutos se disponga otra forma de contribución a los gastos, esta debe de hacerse conforme a la cuota de participación.

En atención a lo anteriormente reseñado la distribución de los gastos en forma distinta a la recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, requerirá el acuerdo unánime de toda la Comunidad.

¿SE PUEDE PROHIBIR QUE EL VECINO DE LA PLANTA BAJA HAGA BARBACOAS EN EL JARDÍN?

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Es un problema de todos sabido, que con la llegada del buen tiempo, es agradable hacer un uso mas intensivo del jardín y las típicas barbacoas de los domingos.

Sobre todo estas barbacoas, son motivo de continuas quejas de los vecinos de las plantas superiores debido a los humos y olores.

Es muy complicado prohibir que los vecinos de las plantas bajas con jardín hagan barbacoas, ya que para poder prohibirlas a nivel de Comunidad de Propietarios, los estatutos de la Comunidad deberían prohibir de forma expresa la instalación y uso de barbacoas, quedando únicamente la vía del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para poder incluir en los estatutos esta prohibición, es imprescindible que este acuerdo se adopte por unanimidad, conforme a lo dispuesto en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que implique la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”