¿A QUIEN CORRESPONDE EL PAGO DE LA PLUSVALIA? ¿AL COMPRADOR O AL VENDEDOR?

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Entre la multitud de dudas que nos surgen al momento de comprar una propiedad, una de ellas es saber a quien le corresponde el pago de la plusvalía.

En los supuestos de transmisión de terrenos, pisos, casas… o cualquier otro derecho real a título lucrativo (herencias y donaciones) el obligado al pago siempre es la persona física o jurídica adquirente.

En los supuestos de transmisión de terrenos, pisos, casas… o cualquier otro derecho real a título oneroso (compraventas), el obligado al pago   del impuesto es la persona física o jurídica transmitente.

A todo esto, tenemos que añadir que también caben los pactos entre las partes, es decir, se puede acordar que la plusvalía la pague el comprador.

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PUEDE UN USUFRUCTUARIO SER PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?

 

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Entendemos que el usufructuario, si bien podrá concurrir a las Juntas de propietarios, en ningún caso podrá ser nombrado presidente de la Comunidad, puesto que las facultades que corresponden al usufructo y establecidas en el Código Civil, no equivalen a la titularidad dominical.

EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS UNA VIVIENDA PERTENECE A VARIAS PERSONAS. ¿LAS COMUNICACIONES SE TIENE QUE A REALIZAR A LA TOTALIDAD DE LOS PROPIETARIOS?

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Entendemos que el Administrador en modo alguno debe de realizar tantas notificaciones como miembros pro indiviso; El Administrador deberá de realizar las comunicaciones a una persona la cual actúa como representante de los demás, ya que previamente se habrá notificado al Administrador este extremo.

De no ser así, el Administrador llevará a cabo las notificaciones a la persona que por el mismo sea conocida.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ORGANO DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD

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A través de la Junta, la Comunidad de Propietarios toma todas las decisiones, sea cual sea la importancia de las mismas, desde el cambio de servicio de limpieza a la aprobación o reforma de los Estatutos.

Dependiendo de los acuerdos adoptados, estos deberán de ser aprobado por mayoría simple (cambio de servicios de limpieza) o por unanimidad (modificación de los Estatutos)

Es imprescindible que la Comunidad tenga un Presidente legalmente nombrado, ya que el mismo es el representante Legal de la Comunidad, y será elegido por votación entre uno de los propietarios mediante turno rotatorio o por sorteo (el cargo de presidente nunca puede ser ostentado por un inquilino)

Los cargos de Secretario y Administrador, pueden ser ejercidos por una misma persona; Dichos cargos únicamente pueden ser ejercidos por un propietario o por un Administrador de Fincas; Así mismo, añadir que dichos cargos también los puede ostentar el Presidente, si así lo acuerda la Junta.

La Junta de propietarios, deberá de reunirse al menos una vez al año, a fin de aprobar las cuentas del ejercicio anterior, establecer nuevas cuotas y nombramiento de cargos; Además, la Junta se podrá reunir en las ocasiones que el Presidente lo considere oportuno, así como si lo piden la cuarta parte de los propietarios, que a su vez representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Cualquier propietario de la Comunidad, podrá solicitar que la Junta se pronuncie en relación a un tema relacionado con la Comunidad; Para ello, deberá de solicitarlo por escrito al Presidente, especificando que asunto o asuntos deben de ser tratados; El presidente incluirá el punto o puntos en el orden del día de la próxima Junta a celebrar.

TODO LO QUE ES NECESARIO SABER SOBRE EL CERTIFICADO ENERGÉTICO

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Desde el pasado 1 de junio, las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, según el Real Decreto aprobado el pasado 5 de abril, que se completó posteriormente con varias enmiendas en el proyecto de Ley de reforma de la rehabilitación. Este certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimesiones del edificio. De este modo, se pretende que el comprador o el inquilino pueda «valorar y comparar la eficiencia energética como un factor añadido para la toma de decisiones de compra o alquiler», aclara en un comunicado la sociedad de tasación Tinsa.

¿En qué consiste?

En un edificio, la eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida todos los años en condiciones normales de uso y ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los servicios utilizados de manera habitual, como «la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior», detalla Tinsa.

En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.

¿Qué edificios se deben certificar?

Por lo general, todos los inmuebles disponibles para la venta o el alquiler. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor parte no son representantivos del actual parque de viviendas.

Así, por ejemplo, no resulta obligatorio para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Por su parte, será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

¿Cuándo se tiene que entregar el certificado?

Los propietarios que deseen vender sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Es decir, no se puede solicitar el certificado una vez que se ha realizado la venta o el arrendamiento del inmueble. Este certificado tendrá una validez de diez años.

¿Dónde se puede solicitar?

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos o ingenieros). El propietario tendrá total libertad para elegirlos.

¿Cuánto cuesta?

No existe un precio determinado. Cada técnico realiza su propuesta. Algunas páginas web, permiten acceder a las ofertas disponibles teniendo en cuenta el tipo de inmueble y la zona de residencia.

¿Cuáles son las sanciones?

La ley establece sanciones que oscilan desde los 300 euros a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, de los 601 a los 1.000 euros en el de las graves y de los 1.001 a los 6.000 euros para las muy graves.

FUENTE:  ABC.es

¿QUE DOCUMENTACIÓN DEBO SOLICITAR POR LA COMPRA DE UNA NUEVA VIVIENDA ?

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Debemos de distinguir dos supuestos, o bien la vivienda es de nueva construcción, o se trata de una vivienda de segunda mano.

La viviendas de nueva construcción, deben de disponer de una serie de documentación legal, la cual debe de estar en regla; Todo esto tenemos que verificando con anterioridad a la firma del contrato.

El promotor deberá de hacernos entrega de un certificado de final de obra en el que manifiesta que los trabajos de construcción han sido totalmente ejecutados y finalizados.

Certificado de habitabilidad, el cual ha sido emitido por un arquitecto o aparejador garantizando que la vivienda ha superado todos los controles previstos por la Ley en orden a la calidad de la construcción.

Certificados de instalación de agua y electricidad, que deberán de ser emitidos por las empresas instaladores de dichos servicios; Todos estos certificados nos serán necesarios a la hora de contratar lo suministros de luz y agua.

Así mismo, otros documentos son la garantía obligatoria y licencia de primera ocupación; En viviendas de nueva construcción es obligatorio un seguro decenal que responde ante posibles vicios ocultos y desperfectos en la estructura.

También es aconsejable, solicitar la licencia de obras a fin de cerciorarnos que la vivienda cumple con todas   condiciones en ella establecidas.

Si nos decantamos por la compra de una vivienda de segunda mano, es imprescindible disponer del título de propiedad, así como un certificado de cargas.

También es aconsejable disponer de la cédula de habitabilidad, porque confirma que la vivienda cumple con todos los requisitos exigidos para ser habitada; Cabe añadir, que dicha cédula caduca a lo s 15 años contados a partir de su emisión.

Así mismo, el vendedor esta obligado a facilitarnos los últimos recibos de IBI y basuras de la vivienda, así como certificado del Administrador de la Comunidad por el cual se especifica que la vivienda esta al corriente de pago de los recibos ordinarios y derramas extraordinarias.

Respecto de viviendas ubicadas en el campo o cerca de la costa, es necesarios solicitar un certificado de calificación urbanística a fin de comprobar su legalidad.

 

 

 

 

 

RAMPAS PARA MINUSVÁLIDOS. IMPORTANTE A TENER EN CUENTA.

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A la hora de realizar una rampa de acceso en los portales de comunidades, no sirva cualquier rampa, ya que algunas de ellas al ser tan pronunciadas no suponen una solución, si no mas bien un problema.

Par la construcción de rampas para personas con discapacidad, se deben de seguir unas especificaciones técnicas, siendo las principales:

1º.- Se deberá de realizar con un ancho mínimo de 0,90 metros y una pendientes máxima del 12,5 % desde donde se inicie la rampa.

2º.- Los bordes de la rampa no presentarán aristas con las que un peatón pueda tropezar.

3º.- Los materiales a emplear deberán ser antideslizantes, a fin de evitar resbalones.

4º.- Colocación de pasamanos

Añadir, que es muy importante realizar bien la rampa, ya que cualquier vecino o persona que tenga que acceder a la comunidad, podría reclamar a la comunidad que realizara las modificaciones necesarias para que cumpla con los fines previstos.

HIPOTECAS. OFRECEMOS UN SERVIO FÁCIL Y MUY RÁPIDO. TOTALMENTE GRATUITO.

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Servicios Inmobiliarios MG, y a través de Idealista, pone a disposición de sus clientes, la posibilidad de gestionar con distintas entidades bancarias la hipoteca de su nueva propiedad.
El servicio es fácil, rápido y completamente gratuito de principio a fin y no le compromete absolutamente a nada. Si por cualquier motivo no quiere continuar la tramitación de su hipoteca, solamente tiene que comunicárnoslo.
Dado el volumen de operaciones, permite negociar condiciones y precios que no le ofrecerán a usted directamente si pregunta en una entidad bancaria. ¿Por qué pagar de mas por el mismo servicio?
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¿ PUEDO DEJAR LA BICI EN EL PORTAL DE MI EDIFICIO?

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Cada vez es mas frecuente el uso cotidiano de la bicicleta, por lo que el problema surge a la hora de tener que subirla a casa cada vez que llegamos, lo que puede ser varias veces al día si nuestra jornada de trabajo es partida y utilizamos la bicicleta para ir y venir a nuestro puesto de trabajo.
La opción mas cómoda (para el propietario de la bici) es dejarla en el portal del edificio y no subirla cada vez que la necesite.
A esta opción no suelen estar de acuerdo los vecinos, ya que el portal es una zona de uso común del edificio, y si todos los propietarios o inquilinos residentes en el edificio hicieran lo mismo, convertiríamos el portal en un trastero o un parking de bicicletas.
En primer lugar, tenemos que decir que para que la comunidad autorice el estacionamiento de bicicletas en una zona común, debe de ser previamente acordado en junta de propietarios a tal efecto, debiendo de ser aprobado por unanimidad este extremo.
Caso de no ser así, por lo que se carece de autorización para dejar la bicicleta en el portal, la comunidad o cualquier vecino podrá solicitar la retirada inmediata de la bicicleta.
Si el vecino procede a retirar la bicicleta del portal, aquí acaba el problema, pero si hace caso omiso a este requerimiento, la Comunidad no tendrá mas remedio que poner los hechos en conocimiento del Juzgado, para que sea el Juez quien ordene sacar la bicicleta del portal.

MI VECINO NO QUIERE PAGAR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR. ¿LE PODEMOS OBLIGAR A PAGAR?

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La instalación de un nuevo ascensor es siempre un enorme gasto que a no todo el mundo le parece bien, principalmente a los vecinos que viven en las primeras plantas, y su argumento es que no lo utilizan.
En la actualidad para aprobar su instalación, basta que así se acuerde en Junta de vecinos por una mayoría simple de los propietarios, estando todos los vecinos obligados a contribuir con el pago del nuevo servicio, estén o no de acuerdo con su instalación.
A pesar de ello, existe la posibilidad de exonerar de dicho pago a algún vecino, por ejemplo, el que vive en el primero, pero esta posibilidad siempre estará en manos de la comunidad y no del vecino.