LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. CALCULO Y DEFINICIÓN

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La cuota de participación que se aplicada a cada entidad registral que componen el edificio o Comunidad de Propietarios, es aplicada en centésimas, sin que la suma total de coeficientes de las entidades regístrales que lo componen sume mas de 100.

La agrupación o segregación de una o varias entidades regístrales no alterarán al resto de cuotas de participación, que solo podrán modificarse por acuerdo unánime de la Comunidad.

Las cuotas de participación figuran en el Título Constitutivo (división horizontal) y que corresponde a cada entidad registral (piso o local), las cuales han sido establecidas por el propietario único del edificio y antes de la venta de los pisos o locales.

Dichas cuotas de participación únicamente podrán ser modificadas por acuerdo de todos los propietarios o por resolución Judicial.

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¿A quien corresponde el pago de las reparaciones de elementos comunes de uso privativo?

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Este suele ser un problema que abre grandes debates en las junta a la hora de aprobar unas reparaciones en una zona común de uso privativo, principalmente terrazas.

Nosotros entendemos, que el pequeño mantenimiento, es decir, limpieza, cuidado y mantenimiento “normal” le corresponde al comunero que tiene el uso de la terraza; Las reparaciones de tipo estructural, le corresponderían a la Comunidad de Propietarios, ya que en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que le corresponde a la Comunidad de Propietarios realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios.

De haber alguna duda sobre la procedencia de los desperfectos que deban de ser reparados, tendrían que ser determinados mediante un informe técnico.

¿QUÉ INTERES PUEDE ESTABLECER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A LOS MOROSOS?

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El recargo a los propietarios por el impago de los recibos de cuotas, es una practica muy habitual, y es una medida perfectamente válida.

La duda surge al momento de aplicar este interés, puesto que dependiendo de cuando se acuerde este recargo, el mismo puede variar en función al interés legal del dinero.

En atención al interés legal del dinero durante el año 2015, estaríamos hablando de un recargo entre el 7 y 8%, cantidad esta que consideramos no es excesiva.

Añadir, que cualquier propietario podrá impugnar el acuerdo del recargo establecido, cuando la cantidad que se reclame se pueda alegar usura, por eso hacemos especial mención en que siempre deberemos tener en cuenta el interés legal del dinero.

¿DEBE TENER EL ARRENDADOR COPIA DE LA LLAVE DE LA VIVIENDA ARRENDADA?

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El arrendador no debería de tener la llave de la vivienda arrendada ni obligar al arrendatario a que le de una copia de la misma.

Desde el preciso momento en que el arrendatario recibe la llave de la vivienda arrendada, esta pasa a ser su domicilio, y como tal, se establece en la Constitución es inviolable.

A pesar de ello, es normal y habitual que en los contratos de arrendamiento se incluya una cláusula por la que el arrendatario se obliga a permitir al arrendador entrar en la vivienda arrendada, para la realización de obras necesarias, así como comprobar el buen estado de la vivienda.

A pesar de ello, el arrendador únicamente podrá entrar en la vivienda arrendada con el permiso del arrendatario y concertando un cita.

Muy diferente es que el arrendador tenga una copia de la llave, que pudiera ser usada por una urgencia (el arrendatario ha perdido su llave) y otra muy distinta que pueda entrar en la vivienda sin conocimiento del inquilino.

En realidad lo ilegal no es que el propietario tenga llave de la vivienda, sino que este la utilice sin el previo consentimiento del inquilino.

Es aconsejable que el arrendatario cambien la cerradura de la puerta de la vivienda arrendada, para lo cual no necesita el consentimiento del propietario; Una vez finalizado el arriendo, este volverá a colocar la cerradura original; Con este simple cambio, el arrendatario esta seguro que el arrendador no tiene copia de la llave, así como impedimos posibles entradas en la vivienda de anteriores ocupantes o inquilinos que pudiera tener un copia.

EL ADMINISTRADOR Y PRESIDENTE NO HAN FIRMADO UN ACTA. ¿LA JUNTA Y SUS ACUERDOS SON VALIDOS?

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La sentencia 212/2015 del Tribunal supremo, establece que la falta de firmas del Presidente y Secretario/Administrador son defectos que no producen la nulidad de la junta y los acuerdos en la misma adoptados, siendo posible su subsanación cuando en la siguiente junta a celebrar se ratifica lo acordado en la anterior.

¿CÓMO SE CALCULAN LOS DIAS PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

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La acción de impugnación de acuerdos caduca a los tres meses desde la fecha que se ha adoptado el acuerdo por la Junta de Propietarios; Si dicho acuerdo se trata de actos contrarios a la Ley o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, la acción caducará en un año. Artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El computo del plazo se hace de fecha a fecha, es decir, todos los días cuentan, comenzando la cuenta desde el día siguiente al de la adopción del acuerdo para los asistentes a la Junta y para los ausentes desde el día que se les notifica el acuerdo.

¿TIENEN VALOR LOS ACUERDOS ADOPTADOS Y RECOGIDOS EN UN LIBRO DE ACTAS QUE NO FUE DILIGENCIADO?

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La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 19.1, establece que los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el libreo de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad.

Por ello, es una obligación de la Comunidad de Propietarios disponer de un libro de actas debidamente diligenciado.

A pesar de ello, el hecho de que dicho libro no estuviera diligenciado, los acuerdos adoptados y recogidos en el mismo no implica que sean nulos, siempre y cuando pudiera ser demostrado por cualquier medio admitido en derecho.

Los acuerdos reseñados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.